LOADING
PREV
NEXT
http://mitdevelopment.ru/modules/mod_image_show_gk4/cache/demo.s1gk-is-100.png
http://mitdevelopment.ru/modules/mod_image_show_gk4/cache/demo.s2gk-is-100.jpg
http://mitdevelopment.ru/modules/mod_image_show_gk4/cache/demo.s3gk-is-100.jpg
http://mitdevelopment.ru/modules/mod_image_show_gk4/cache/demo.s4gk-is-100.jpg
http://mitdevelopment.ru/modules/mod_image_show_gk4/cache/demo.s5gk-is-100.jpg
http://mitdevelopment.ru/modules/mod_image_show_gk4/cache/demo.s6gk-is-100.jpg

Почему стоит выбрать нашу компанию

Добро пожаловать на сайт компании Девелопера

Наша компания занимается девелопментом недвижимости, земельных участков

Узнать больше

Ищете профессиональную консультацию?

Лучшие партнеры для Вашего бизнеса это те, кто знает путь, чтобы следовать, чтобы достичь наивысшего уровня успеха.

Узнать больше

Наша команда готова для вашего проекта.

Наша команда экспертов найдет правильное решение для развития Вашего проекта и бизнеса, являясь идеальным партнером для самых сложных задач.

Узнать больше

Получите лучшую профессиональную поддержку

Позвоните нам и вы всегда сможете найти поддержку, чтобы помочь вашей компании и найти лучшие решения.

Узнать больше

Наши специалисты готовы!

В нашей компании, наши специалисты постоянно проходят подготовку и обучение.

Узнать больше

Мы всегда держать вас в курсе каждой детали

Наша команда экспертов будет контролировать каждую деталь вашего проекта, с высокой компетентности и серьезности. У нас уже есть решения для Вас.

Узнать больше

Цена, руб.

-

Площадь, м?

-

Право

Назначение








Состояние



Коммуникации







Стоимость услуг девелопера

Оцените материал
(2 голосов)

ДЕВЕЛОПМЕНТ (Наемный девелопер)

   В переводе с английского языка слово "девелопмент" означает развитие. Применительно к недвижимости это слово означает продвижение проектов, связанных с недвижимостью. Развитие недвижимости представляет собой сложный многоступенчатый процесс создания нового продукта - объекта недвижимости. В целом этот процесс включает в себя подбор команды участников проекта, исследование рынка, маркетинг, проектирование, строительство, финансирование, бухгалтерский учет, управление имуществом. Это бизнес, где требуется сравнительно крупные инвестиции с длительным циклом, и где произведенный продукт длительное время может создавать регулярный поток денежной массы. Это бизнес, который реагирует на изменения в технологиях, экономике, демографии, архитектуре, законодательстве, социальной сфере.


Различают два основных вида девелопмента – fee-development и speculative (equity) development. Иногда к девелопменту относят и строительство объекта недвижимости под себя (build-to-suit), однако такая деятельность не имеет целью получение прибыли. В первой схеме, fee-development девелопер не берет на себя финансовых рисков и работает на гонораре. Чаще всего инвестор нанимает девелопера, чтобы последний на выбранном земельном участке построил здание "под ключ" и, возможно, заполнил его арендаторами. Выбор девелопера происходит, как правило, посредством тендера. В таком проекте девелопер обычно не участвует своими деньгами. Он лишь проводит проектирование на деньги заказчика, необходимые согласования с властями, строительство и сдачу площадей. На все необходимые работы он привлекает специалистов (архитекторов, подрядчиков, инжиниринговые фирмы и т.д.), но ответственность за весь проект в целом лежит на девелопере. Гонорар за руководство проекта в особо сложных случаях может достигать 10% от стоимости проекта. Вторая разновидность speculative development, гораздо более сложна, нежели fee-development. Девелопер создает коммерческую недвижимость, выступая, как единоличный организатор проекта.
По сути девелопер выполняет все те же функции, что и в первой схеме, но, кроме этого, еще и занимается построением финансовой схемы проекта. При этом девелопер вкладывает в проект собственные средства, которые и являются стержнем будущей финансовой схемы.
Финансовая схема крупных девелоперских проектов обычно представляет собой сложную комбинацию собственных средств девелопера, привлеченных инвестиций, банковских кредитов и предарендных платежей от будущих арендаторов.


Попытка положиться на один финансовый источник практически обречена на провал. При смешанном финансировании девелопер имеет долю в будущем доходном здании. При вложении на раннем этапе 10% от стоимости проекта, девелопер претендует в будущем на долю до 50% построенной недвижимости. Естественно, что высокая прибыльность операций speculative development: объясняется высокими рисками неудачи проекта, которые несет на себе девелопер. В связи с этим, большинство специалистов сходится в том, что девелопмент такого рода является наиболее сложной из всех возможных операцией на рынке недвижимости, хотя бы потому, что в одном проекте совмещены и риэлтерские, и строительные, и архитектурные, и очень сложные финансовые операции. Некоторые эксперты даже считают такой девелопмент - искусством, основывающимся на исключительных личных качествах, опыте и удачливости девелопера. [Дудин Е., Щукин А. ]
Fее-девелопер (от англ. fее - "вознаграждение") - это компания, создающая девелоперский проект под заказ, без собственных финансовых вложений. Обеспечив полный комплекс услуг (маркетинговая концепция проекта, предпроектные согласования, архитектурный блок, стройка, стратегия продвижения, продажи и проч.), fее-девелопер получает комиссию в размере 10-20% от стоимости всего проекта. Это модель бизнеса, в которой функции инвестора и девелопера жестко разведены. В Западной Европе и США доля fее-компаний среди всех девелоперов - более 50%. Это серьезные игроки с внушительным портфелем проектов, названия которых внушают уважение потенциальным партнерам. Их бизнес публичен, доступен для рейтинговых компаний. За ресурсы инвестора конкурируют в открытом режиме, демонстрируя потенциальным партнерам свой опыт, профессионализм и репутационный капитал. Спрос на услуги fее-девелоперов очевиден для иностранного рынка. В России этой модели бизнеса в системном формате пока нет. Чему есть вполне прозрачные обоснования.
• В первую очередь огромная дистанция в уровне развитости финансовых инструментов. В России пока практически полностью отсутствуют юридические и финансовые институты, гарантирующие ответственность обеих сторон (как инвестора, так и девелопера). Чтобы получить доступ к ресурсам, девелопер должен обладать обеспечением, серьезно превышающим стоимость всего инвестиционного проекта. Цена доступа к кредитным средствам столь высока, что делает проект бессмысленным. На Западе контракт имеет реальную силу. Девелопер, как правило, имеет внушительный бэкграунд и партнерские отношения с банками, финансовыми и страховыми компаниями, гарантирующими его ответственность перед контрагентами. Поэтому у инвестора есть понимание и уверенность в отношении девелопера. У нас же контракт - ничто. Единственный способ сформировать необходимый уровень доверия к себе - это вложиться в проект собственными средствами наряду с инвестором, самым непосредственным образом разделяя риски на двоих.
В США недвижимость - актив того же качества, что и акции, облигации, драгметаллы. Упакованный продукт, максимально прозрачный, понятный, простой в управлении. Инвестору одинаково легко купить акции или вложиться в недвижимость. Сложность процедур соизмерима. В России механизмов такого доступного вхождения в актив пока просто нет.
• Вторая причина, препятствующая формированию предложения в сегменте fее-девелопмента, - почти полное отсутствие культуры сервиса в России. Аутсорсинг в столь капиталоемком бизнесе - это, прежде всего вопрос профессиональной культуры и репутации. Готовность держать высокую планку бизнес-контактов, предельный перфекционизм, максимальная клиентоориентированность, готовность сознательно пойти на большие расходы и максимальная щепетильность ко всем составляющим деловых коммуникаций вплоть до деталей. Всему этому в России мы еще только учимся. Но меняется конъюнктура российского рынка недвижимости, и его участники корректируют пути своего развития. Делать прогнозы относительно того, какая модель девелопмента окажется в России наиболее востребованной, - напрасная трата слов. Вероятнее всего, в перспективе каждая из этих стратегий будет по-своему актуальной.
Ради справедливости стоит сказать, что сегмент fее-девелоперов существует уже сейчас. Но это чрезвычайно закрытый рынок. То есть просто так прийти и выбрать себе fее-партнера вряд ли возможно. Информации о компаниях, способных вести полный комплекс девелопмента на аутсорсинге, в открытых источниках просто нет. Активное свое развитие fее-девелопмент получит в тот момент, когда на рынке недвижимости показатели доходности от инвестиционного бизнеса и девелоперского приблизительно сравняются, придут к одному знаменателю. Этот тренд очевиден уже сегодня. Доходность от инвестиций в недвижимость движется вниз. Изменение размера комиссии fее-девелоперов, напротив, растет.
Мощные игроки рынка все чаще выносят отдельные функции на аутсорсинг, привлекая профессиональные компании, в том числе fее-девелоперов. Набив шишки, потратив нервы и деньги, рано или поздно непрофильные инвесторы приходят к пониманию: чтобы зарабатывать на недвижимости, не обязательно все бросать, менять профессию и начинать выкладывать кирпичи. Существуют и более приятные способы. С другой стороны, по мере роста рентабельности fее-девелопмента все большее число серьезных участников рынка профессионально берутся за это направление как основной бизнес. [Оксана Джос]
Как правило, девелоперские компании начинают бизнес в качестве fее-девелоперов. В дальнейшем некоторые из них (30 – 40%) становятся equity-девелоперами. В стадии fее-девелопмента такие компании выглядят как консультанты, и у инвесторов или собственников земельных участков возникает резонный вопрос: что вообще делают наемные девелоперы? Многие инвесторы, которые начинают вкладывать средства в недвижимость, не понимают, зачем нанимать девелопера, если над проектом будут работать архитектор, генеральный подрядчик, консультанты по управлению недвижимостью, маркетинговые консультанты и так далее. Часто они считают, что можно нанять менеджера проекта и специалиста по строительству и реализовать проект с помощью этих специалистов. Но получается, что из-за отсутствия опыта в общем процессе девелопмента допускается множество ошибок, которые приводят к огромным денежным потерям, что в результате выливается в суммы, в несколько раз превышающие вознаграждение девелопера.

По финансовым показателям эти две схемы выглядят следующим образом. Рассмотрим на примере бюджета проекта в 100 млн. долларов США. Вознаграждение за девелопмент в этом случае составляет 7-8 % от бюджета проекта, инвестиции в проект - 30 % от бюджета проекта (70 % заемных средств). При этом если говорить о возврате вложенных средств, то объем вложенных инвестиций может увеличиться в 4 раза (т.е. до $120 млн.). Результат: Fее-девелопмент - это $7-8 млн., Еquitу-девелопмент -все $120 млн. Думаю, комментарии излишни.

Но, конечно, инвестировать собственные средства всегда очень рискованно. Здесь присутствуют и общий рыночный риск, и риски, связанные со строительством проекта, и задержки в согласовании проекта, и политические риски, и многие другие. Этими рисками сложно управлять. Каждый дополнительный день, необходимый для завершения проекта, или любое увеличение статьи бюджета значительно уменьшает объем получаемой девелопером прибыли. Кроме того, чтобы стать equity-девелопером, необходимо иметь собственный капитал. Выше мы рассматривали пример с вложением 30 млн. долларов США.

При fее-девелолменте рисков значительно меньше. Есть общие риски, связанные с ведением любого бизнеса, но основные риски связаны с инфляцией, нехваткой человеческих ресурсов и увеличением среднерыночных зарплат специалистов на 20 % в год, что прослеживается на рынке в течение последних трех лет. В договоре на fее-девелопмент стоимость фиксируется. А инфляция может привести к тому, что вознаграждение компании за 4-5 лет реализации проекта просто «сгорит». Более того, типичная ошибка инвестора - это экономия на вознаграждении девелопера, которое инвестор пытается снизить до 4-5 % от бюджета проекта. Девелопер - это движущая сила проекта, поэтому такая экономия может привести к нежелательным последствиям. Содержание стандартной проектной команды обходится компании в 100-120 тысяч долларов США ежемесячно. Это очень существенные расходы, значительно снижающие прибыль девелопера, но без проектной команды реализовать проект невозможно. В результате приходится искать другие пути увеличения прибыли. В интересах девелопера становится задействовать ресурсы на несколько проектов сразу в целях снижения расходов на проектные команды. В таких случаях управление организовывается хуже и менее профессионально.

В США распространена схема, когда девелопер работает за вознаграждение и, в случае выполнения определенных задач, получает небольшую долю в проекте или бонусы по окончании проекта. Кроме того, fее-девелопер подсознательно считает, что получит вознаграждение в любом случае, и хочет побыстрее закончить проект и перейти к следующему. Eguity-девелопер рассматривает долгосрочные перспективы проекта и ведет его до продажи, которая обычно происходит через 3-5 лет после сдачи объекта в эксплуатацию. [Майкл Белто]

 

 

 

 

 ИП Уткин Валерий Николаевич

Если у Вас есть вопросы - свяжитесь с нами по телефону: 8 (903) 890-29-30

Сайт: www.mitdevelopment.ru Эл. почта Этот адрес электронной почты защищен от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.
Яндекс.Метрика

(903) 890-29-30 | 214000, г.Смоленск, 1-ый Пригородный переулок, д.7 | deutchland1@mail.ru | Создание сайта | 2012

Log in to your account or Регистрация